我花了好几天时间，去写自己的经历，谈个人在理财、股市、房市方面的实践过程，其实是为了履行几个月前的一个“承诺”：如果认为房地产市场将出现转折时，希望个人的经历对需要的网友有所启发和帮助。换句话说，个人认为房地产市场即将发生转折，特别是上海市场的变化，不久就会出现，对否？不妨拭目以待。
    站在个人立场，无端断言涨、跌，只不过是主观臆断、一厢情愿。
    笔者之所以认为会出现变化，主要考虑三个因素：
    1）、市场变化因素
    从98年房改以来，逐步形成的全社会统一的房地产市场，将出现第二次分化（第一次是内、外销区别）：一个是目前占主导地位的“商品房”市场；一个是以解决城市贫困人口和中、低收入家庭住房难，确保人人“有房住”为重点的社会保障住房制度的形成。无论是“廉租房”、“限价房”、“自建房”、“经济适用房”都可以纳入这一范畴。对未来房地产走势的影响，取决于这一制度的覆盖范围。如果这一范围扩大到全部社会需求的50%以上，那么“住房商品化”将退居二线，福利分房将再一次占据主导地位，市场经济改革将重新定位。如果只是针对社会中小部分“迫切需要”又“无能为力”的弱势群体，这个范围应该在5%~10%之间，而且，随着经济发展，生活水平的提高，覆盖范围的趋势应该是逐步缩小。那么，住房商品化、市场化应该仍然是发展的主流。
    综合政治、经济、社会、财政等各方面因素，笔者认为第二种情况可能性更大一些。
    如果弱势群体定格在5%~10%以内，那么就上海而言，覆盖人数大约在70~140万人之间，标准线大约估计在上海平均收入水平三份之二处，也就是三口之家年收入三万以内。提高此标准，当然，覆盖范围也会随之提高。
    如果让这部分人达到目前上海平均住房面积标准，大约需要二千万平方米的住房，这和前年上海市ZF提出的两个“一千万”是基本吻合的。如果，这个目标在三年内实现，每年大约需七百万平方米左右的房源。
    今后三年，是筹建世博会紧锣密鼓的建设期间，城市改造、动迁任务是繁重的。
    展馆、地铁、交通等建设也会给地方财政带来很大压力。
    不难看出，以上因素会从资金、土地、房源供应量等几个方面影响上海商品房主流市场，造成供应偏紧的局面。
    如果，弱势群体定格为少数人，那么也就意味大多数人还是需要通过市场途径去解决住房问题。“边界条件”一旦明确，也就意味许多人谋求ZF福利的幻想将被现实取代，不具备条件、“死了心”的需求者会再次直面高位运行的房地产市场。
    然而情况发生了微妙的变化，高端需求者本来就没指望ZF福利，他们仍然我行我素。低端需求者看到了希望，稳坐钓鱼台，按部就班、等待改善。
    随着一高一低两端群体住房条件改善速度的加快，原来处于观望状态的中间群体何去何从？这恰恰是房地产市场人数最多、需求最大、最迫切、且有条件靠自身力量改变居住状况的潜在市场购买者。如果说，高端群体住房改善只给这部分人带来不满、不平、愤慨的话，低端群体住房条件改善，将使其中许多人再也无法等待，打个不太恰当的比方：就如一个白领看到自己穿得不如一个乞丐时，会产生的那种不自在感。也就是局势一旦明朗，观望将变成行动，市场需求将会释放。
    需求释放、供应紧缩，房地产市场会往哪里走？
    2）调节再分配，货币的作用。
    社会收入差距的扩大、贫富鸿沟的加深，已经到了影响社会稳定、和谐、发展的程度。调节再分配，也是这届ZF的一项重要任务。
    行政干预、政策指导、ZF调节，固然都是有效手段，但都会引起一部分既得利益者的不满。通过货币调节，既是经济手段，又比较隐蔽，也不会招来方方面面太多的不满。打个通俗的比方，一个人收入一万，另一个人收入十万，差距达十倍。如果货币供应量增加一倍，全部作为收入，平均分给两人。虽然两人都加了工资，皆大欢喜，但六万五千和十五万五千之间的差距却大大缩小到2.5倍以内了。在GDP不变的前提下，ZF只需通过货币贬值，很容易达到调节再分配的目的。
    现在讲得比较多的社会存款量太大和流通性过剩问题，有何有效手段解决问题呢？显然货币贬值也是行之有效的。
    大多数老百姓为什么对这个问题感觉比较迟钝呢？因为收入是立即体现的，商品价格却要通过市场调节，有个滞后效应。同时，大多数商品的生产周期比较短，可以很快通过调节生产、降低成本来缓冲涨价因素，所以，货币虽然在不断贬值，但老百姓看到的却是汽车、彩电、冰箱、衣服……价格越来越便宜。农副产品虽然有所涨价，但因其绝对价格比较低，涨幅虽大，涨价却不多。比如，一把葱从五毛涨到一元，涨100%，但大多数人是不会当回事的。房地产是唯一的例外，这主要是由于其绝对价格比较高，动辄几十万、上百万。其次，建设周期比较长，一辆汽车下线只需几分钟，而一个小区建设往往需数年之久。所以，每年货币贬值的累计效应就不容忽视了。
    从去年开始的全国性公务员加薪，幅度之大前所未有。全国企事业单位加薪，甚至离退休、低保人员收入、补贴，都有较大幅度提升，显然都超过年GDP的增长，钱从何而来？只有一个解释：造币厂加印的。
    那么货币贬值，房地产价格究竟会涨、会跌？是不是也跟着贬值呢？这个问题值得每个关心此事的人，好好推敲。
    3）扩大内需，是经济调整、发展的唯一出路。
    以前有句话叫：扔下包袱，轻装前进。把低收入群体划归社会保障体系。显然为房地产市场进一步完善市场机制、提高透明度、更加体现“三公”原则创造了条件。
    过度依赖外贸出口，一方面造成经济发展过于依赖国际市场、汇率波动。另一方面对于中国如此人口众多、长期习惯自给自足、自然经济的发展中国家，掩埋下许多不稳定因素。
    从经济发展角度，ZF几年前就多次强调“扩大内需”，只不过是因为许多政治、社会因素，牵扯了政策的调整和实施。2005年原来传说是“房地产消费年”，结果成了“房地产调控年”。
    扩大内需，当然需要有市场突破口：解决了温饱，衣食消费增长幅度是有限的，虽说餐饮是消费大项，但其中3000亿是公款消费。
    汽车似乎也是支柱产业，不过其中4700亿是公款消费，也不能不说是个“黑洞”。
    旅游、出国考察是近几年形成的新消费热点，但其中3000亿是公费，也不能不让ZF伤脑筋。
   “三公”消费已成为全社会痛恨的公害。
    关系民生，与老百姓生活密切相关的无外乎“衣食住行”，那么新的驱动内需的动力何在？
    经济发展离不开社会和谐；同样，社会和谐不能缺少经济基础。
    全民小康毕竟是以经济发展和物质生活作为衡量标准的，“小康不小康，关键看住房”不无道理，加快货币分房的节奏，必然会很快提上议事日程。
    下棋要综观全局，至少走一步看三步。对市场变化和预测，不同样如此吗？